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高價房變低價房二套房變首套房詳細(xì)情況分析
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-22

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【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)研究報告投資策略房地產(chǎn)市場分析發(fā)展前景競爭調(diào)研趨勢預(yù)測
中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)熱點聚焦分析及發(fā)

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欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后，是一場法規(guī)與誠信的交鋒。４月１日，我國首個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實施，效果令人期待

　“眼睛紅了，心就黑了”

　　“眼睛紅了，心就黑了”。這是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。

　　陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近３年受理的二審案件數(shù)量來看，房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長達(dá)２５％～３０％。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益。

　　據(jù)福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會介紹，福州市房產(chǎn)中介居間服務(wù)流程大致為“接受委托—信息配對—現(xiàn)場看房—價格協(xié)商—訂立合同—登記過戶—物業(yè)交接”，在全國同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者，盡管流程完善，但一些中介機構(gòu)可以輕易地違規(guī)操控各個居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析，中介機構(gòu)在接受委托、價格協(xié)商、訂立合同等這三個環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)違規(guī)操作。

　　房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹了中介將“高價房變低價房”“二套房變首套房”等內(nèi)幕。

　　二手房價格可以分為兩部分，一部分是房屋本身價格，另一部分是裝修價格。中介公司用“好處費”公關(guān)評估公司，可以做出一個低一點的房價。做低房價后，買方應(yīng)支付的差額可以通過裝修費的名義來付，因為裝修費不用交稅。一套價值數(shù)百萬元的別墅，中介能夠做低房價１０％～１５％，可以少交契稅好幾萬元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。

　　二套房變首套房常用兩種辦法，一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務(wù)員之間的密切合作關(guān)系，幫助買方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù)；二是幫助買方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件，規(guī)避有關(guān)政策限制。

　　“打不贏官司，就打架”

　　“打不贏官司，就打架”。這是廈門市最大的房產(chǎn)中介機構(gòu)——丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司的創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)１０多年的最大感慨。

　　沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟。２００８年夏，福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責(zé)廈門某高校一知名教授“跳單”事件引起社會廣泛關(guān)注后，各地又先后披露多起名人買房“跳單”行為。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“在國內(nèi)，房產(chǎn)中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律，卻鮮有打贏官司的�！�

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，我國對房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。如果房產(chǎn)中介已然完成了信息推薦、匹配事宜，可以說就屬于已經(jīng)達(dá)到促成的基本條件�！疤鴨巍笔录l(fā)生在中介信息匹配完成之后，而《合同法》對“居間人是否一定要取得買賣雙方的共同委托，買方或賣方單方委托中介向其報告訂立合同機會或提供媒介服務(wù)的，居間合同是否也成立”的情形沒有明確規(guī)定。因此，中介將“跳單”訴諸法院，最后的裁決往往傾向于保護消費者的利益。

　　“缺乏有效法律保障只是造成‘跳單’易發(fā)的一個原因，更重要的原因是，我們這個社會缺乏誠信。”沈木欽說，客戶“跳單”的同時往往伴隨著同行的“搶單”，甚至還有少數(shù)所謂公關(guān)公司的故意“抹黑”。

　　“跳單”現(xiàn)象正在嚴(yán)重危害著房產(chǎn)中介行業(yè)。沈木欽說，因客戶“跳單”，房產(chǎn)中介同行之間為“搶單”而大打出手，“大單大打”“小單小打”，經(jīng)紀(jì)人與客戶之間因追討中介費用也不惜發(fā)生肢體沖突。

　　法規(guī)是“器”，誠信為“藥”

　　目前，在北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅，可以說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正迎來一個大發(fā)展時代。對這樣一個朝陽行業(yè)，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、人力資源社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，將于今年４月１日正式實施。這是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和個人不得從事賺取差價協(xié)助簽訂“陰陽合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)濟服務(wù)等違法違規(guī)行為。專家認(rèn)為，該辦法的頒布是我國理順房產(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機制等方面邁出的重要一步。

　　“如果把房產(chǎn)中介比作一個人的話，建立健全行為規(guī)范，就好比糾正‘長歪了的骨架’的器械。而要徹底清除其體內(nèi)的各種毒素，還需要誠信這一副‘藥’�！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因為缺乏健全的法律規(guī)范，關(guān)鍵還是缺乏誠信。

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